關于林權流轉中林地使用權租金價值評估的初步探討

作者：郭葉東等

摘要：隨著市場經濟發展，社會經濟主體對林業資源需求量不斷增加，林權流轉過程中政策法規不完善、流轉程序復雜、流轉價格不公允等問題越來越突出。林權流轉價格一般由林木所有權和林地使用權構成。本文擬通過分析林權流轉的現狀及林權價值評估的主要矛盾，結合自然資源價格評估相關理論，探討關于林權流轉中林地使用權租金的評估方法，并創新性地提出系統打分法。

關鍵詞：林權流轉、林地使用權租金、評估方法

一、林權流轉與林地使用權

（一）林權流轉及林權流轉價值

林權流轉即森林、林木、林地流轉，包括林地承包經營權人的林地承包經營權、林木所有權流轉和集體經濟組織的林地經營權、林木所有權的流轉。林權流轉的方式包括林地出租、轉包、林地入股、互換、轉讓等。在我國當前的實踐中，林權流轉價值一般包括林木所有權價值和林地使用權價值。

（二）林地使用權

林地使用權有廣義和狹義之分。狹義的林地使用權是指依法對林地的實際使用，包括在林地所有權之內，與林地占有權、收益權和處分權是并列關系；廣義的林地使用權是指獨立于林地所有權能之外的含有林地占有權、狹義的林地使用權、部分收益權和不 完全處分權的集合。

二、當前我國林權流轉的現狀及主要矛盾

（一）林權流轉的現狀

從我國現階段情況來看，在林權流轉方面缺乏一套完善的法律體系，在實際工作開展中無法可依，存在很大隨意性。尤其是偏遠山區和農村，在缺乏管理的情況下，林權流轉完全是由人決定，會造成林地流轉混亂的局面。農民缺乏林權流轉方面的知識，很多農民對此一無所知。普及和政策指導關于林地價格，很多地區都是采用目測估算方式，并沒有實地去測量，結果不準確，甚至存在較大偏差，使得公共利益受損。

（二）林權流轉的主要矛盾

近年來，隨著集體林權制度改革不斷推進，集體林權流轉對發展適度規模經營、推動現代林業建設和增加農民收入發揮了積極的作用。但同時有些地方不同程度地存在流轉行為不規范、侵害農民林地承包經營權益、流轉合同糾紛增多、擅自改變林地用途，以及林權流轉管理和服務不到位等問題，觸發村民集體與擬受讓方間的矛盾。

（三）林權流轉評估中的問題

林權登記的不規范，使得林權權屬不清或有爭議、應取得而未依法取得林權證或不動產權證，導致林權流轉的評估往往無證可依、無權可依；林權流轉評估一般應分別對林地資產和林木資產價值進行評估，而實際操作過程中往往僅包括林木的價值，并未包括林地使用權的價值；林權流轉的經濟行為中，存在一些林地使用權價值應該評估而未評估的情況，容易導致集體經濟組織資產流失；部分林權流轉評估過程中錯誤地引用或參考政府文件或公布的標準，如考慮集體土地征收相關的青苗補償費和森林植被恢復費等，使得林權流轉中林地使用權評估出現偏差。

三、林權流轉中林地使用權租金價值評估方法

根據《自然資源價格評估通則》林地租金標準應與林地宗地的正常地價標準相均衡。租金標準的評估可通過林地宗地的正常土地使用權價格標準折算，也可采用市場比較法、收益還原法等直接評估。

（一）市場法

采用市場法評估林地使用權租金價值，其使用前提是可查詢到當地可比的市場交易案例。一般來說，市場案例的選取可通過當地政府公開的林權流轉網或其他媒體中介進行查找，也可通過現場走訪調查，以問詢的方式取得。選取的可比案例一般需三個及三個以上，在進行比準基礎修正的基礎上，再通過對影響林地使用權租金的區域及個別因素進行修正，一般還可通過立地質量調整系數、地利等級調整系數、物價指數調整系數、其他各因子的綜合調整系數等修正，從而得出待估林地使用權租金價值。

該方法的優點是能客觀準確地體現出待估林地使用權租金的市場價值，適用于市場交易較為活躍的地區，但在林權流轉交易不夠頻繁的地區，該方法具有極大的局限性。

（二）收益還原法

采用收益還原法評估林地使用權租金，首先應測算出林地使用權在一定年限內的市場價值，在合理確定還原率的基礎上，按照相關公式折算出林地使用權的純租金，再加以管理費、保險費、維護費、稅金等合理稅費，形成林地使用權租金。

對于林地使用權市場價值的評估，首選市場比較法，即與近期市場上已經發生交易的類似案例進行比較，并對類似林地使用權的成交價格進行適當修正，以此估算林地使用權市場價值。但市場上難以找到林地使用權的交易案例時，這就使得市場比較法的運用受到了限制。參照《自然資源價格評估通則》，林地價格的評估方法還有成本逼近法、剩余法、基準地價系數修正法等。

如果可以查詢當地集體林地使用權的基準地價，可以采用當地集體林地使用權基準地價的修正體系，評估林地使用權的權益價值。成本逼近法，從對集體土地上的所有投資角度考慮，其兩大基本成本分別是林地取得費和林地開發費，再考慮后續的稅費、利潤、利息等。原則上也可以計算集體土地林地使用權的評估值，但其考慮國家對集體林地使用權的征收，計算出土地權益的評估值，難以反應出真實的土地租金價格，往往會高于當地客觀集體林地使用權的租金價格。

林地期望價法是以實行永續皆伐為前提，將無窮多個輪伐期的純收益折為現值的累加求和值作為林地資源資產價值的方法，林地期望價法是各種方法中理論上較為完善的求取林地使用權價值的評估方法，但這種方法是建立在若干假設和預測的基礎上。如收獲的預測不準確或假設的條件不合理，則可能導致評估結果的嚴重偏差，而農村林權流轉中的林地大都為村民小組、村民集體所持有的，其林地對應的收入特征不同于林業企業可預測的經營狀況，其方法的運用也具有一定的局限性。

林地使用權的還原率一般可采用租售比法（市場提取法）、安全利率加風險調整法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法測算。在采用收益還原法測算林地使用權租金時，若租售比法受限，建議優先采用安全利率加風險調整法。林地的主要經營風險在于造林失敗、人為破壞、病蟲害以及其他自然災害等風險，其風險率應依據所在地區或評估對象自身的歷史資料，綜合分析確定。

（三）成本逼近法

采用成本逼近法評估林地使用權租金，需要客觀地判斷當地林地使用權租金的構成內涵。一般來說，應根據當地對于土地管理的實際成本進行分析判斷，一般來說土地的租金成本應該包括土地的建設成本、管理成本、保險費、利息、利潤等。

（四）類比調整法

當以上三種傳統評估租金市場價值的方法均不適用時，可選取典型的交易案例進行可比修正，林地使用權租金評估價值＝參照物交易價+功能差異值+時間差異值+區域因素調整值+交易情況差異值。該方法計算評估值的準確性首要前提是能夠選取典型的可比案例，在案例較少的情況下，可以適當擴大可比案例的選取范圍和交易年限，但該可比案例與委估對象的供需市場應具有一定的相似性，且土地單位面積的租賃價格應差異不大。

（五）系統打分法

在上述評估方法均受限的情況下，評估人員的現場盡調工作則顯得尤其重要，特別是對當地村集體或村民的走訪咨詢，應提前做好詳細的訪問提綱，并客觀記錄調研情況，采用系統打分法綜合判斷林地使用權的客觀租金水平。

筆者認為，該方法需要評估工作人員深入市場調研分析，分別以擬承租者的身份和擬出租者的身份調研當地林權流轉中林地使用權租金，并形成評估工作調查底稿。根據農村集體經濟組織提供真實的情況和資料，同時在和村集體和村民委員會洽談的過程中，充分了解當地的真實市場掛牌價和實際的成交價，對評估對象的預期交易價進行走訪分析，再建立符合項目實際情況的系統打分表。

一般來說，評估林地使用權租金評估系統打分表，應該包括土地的所在區域的交通便捷程度、產業集聚程度、公共配套設施等區域因素，同時也應包括土地面積、土地的性質、土地土壤的質量等個別因素。在訪談過程中了解到的租金意向價格并建立打分比較表，通過適當的修正，得出林權流轉中林地使用權租金價值。

四、建立完善林權租金評估考核評價體系

當前從事林權流轉及相關評估的機構較少，相關理論研究及評估方法的實際運用并不完善。近年來，在國家加強對集體林權制度改革，并在改革過程中林權流轉問題逐漸暴露的背景下，勢必要建立從專業評估方法選取合理性、評估瑕疵事項披露的完整性、林權租金評估修正體系的可靠性、評估結論的準確性、評估報告撰寫的系統性等多方面構建科學的林權租金評估考核評價體系。林權評估中，選取合理的評估方法作為評估林地使用權租金重要手段，提高林地租金評估報告的質量是重要任務，定期考察林權流轉中林地使用權租金成果是必要之舉。

正如評價影響土地租金價格的構成最直觀的方式是建立打分權重表，必要的租金評估考核能正面反映評估過程的有效性。通過考核來保證評估報告的準確性和完整性，在日后相同相似業務中能夠更深刻的理解。讓現場評估師了解自己實際評估技能掌握情況，避免盲目將不屬于租金價格的構成因素考慮進來。對于林權評估報告的質量檢驗也同樣如此，通過建立健全科學合理的質量檢測體系，讓評估成果可量化，通過定期按照體系進行逐一測評，以便查漏補缺，切實提升評估撰寫報告的質量。

五、總結與建議

(一)總結

1、保證林權流轉的科學性和準確性，一份客觀、獨立、公平公正的評估機構出具的林權評估報告，能夠使得承租方與村民集體組織以一個公允的市場價值進行交易，這樣既可以保證各方的經濟利益，也能在一定程度上規避經濟行為相關的法律風險。

2、保障農民利益，實現農民增收。評估師公允公平的調查結果能夠保障農民的利益，基于評估價所簽訂的林權流轉合同有助于農民集體的增收。

3、便于政府在流轉登記過程中的管理，林權流轉租金價評估報告中披露的特殊事項便于政府部門利用于林權流轉的登記。

4、能夠促進經濟行為相關方的高效交易。

5、第三方評估租金價格，促進農村的和諧穩定及資源的合理配置。

（二）建議

1、規范和建立林地租金評估的準則體系。一方面，制定規范的林地租金評估的指導意見，使得評估師在執行林權流轉價格評估業務時能有專業的技術規范和行為準則，其建立的主要作用之一是社會公眾評判租金價格評估過程和結果的重要尺度,有利于維護村民集體的利益,更是提升行業社會公信力的關鍵，有利于提高行業規范化水平和執業質量。另一方面，是政府部門進行監管的依據，是評估委托方、報告使用方合理使用報告的有效參考依據，是評估行業自律管理的核心環節,是評估行業理論及實踐水平的具體體現。

2、完善監管制度，全面加強林地流轉監管工作。政府要加強林權流轉合同制和備案制管理。省級林業主管部門要制定并推行林權流轉統一合同示范文本，探索開展流轉合同簽訂指導工作。要不斷加大林權流轉服務，為流轉提供有關法律政策宣傳、市場信息、價格咨詢、資產評估、合同簽訂等服務，逐步建立和完善流轉服務平臺和網絡，研究發布林權流轉信息和流轉指導價格并實行動態管理。要加強對林權流轉情況的統計和監測，并定期匯總、分析林權流轉情況，重點研究不規范林權流轉問題的解決辦法和政策。

3、規范林權評估流程，確保林權流轉健康有序發展。評估機構要加強業務培訓，不斷提高評估工作人員在林權租金價格評估中的整體素質和業務能力，為開展林權流轉中租金評估提供技術支撐。加強評估人員對于林權流轉的政策法規、流轉程序、林權流轉制度的學習。

（原文刊發于《中國不動產登記與估價》雜志2023年第3期）

（本文參考文獻包括：

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